JBO电竞新的一年，经济强复苏预期中，深受影响的各行各业对未来都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成为增长的一环。从地产、商业、物业，到产城、物流、租赁，再到文旅、康养、金融资管等领域，一时间尽显“春风吹拂，万物生长”的美好希望。

　　我们知道，具体到行业、企业与个人则仍然会面对许许多多的不同问题和挑战。没有人能预测疫情是否彻底远离，经济增长的各驾马车又会在重启过程中遭遇多少波折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，无论是科技产业、房地产行业还是消费领域，都将在新起点上以高质量发展为目标构建出更多新的模式。

　　观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，每年定期推出《卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从全面的视角解析行业未来。

　　过去一年里，于需求端，虽然社零总额整体波动较大，但是网上零售额却实现了稳定的增长。同样的，运输端数据在持续下滑，但是快递端于2022年取得了正增长。

　　除此之外，交通运输、仓储和邮政业民间固定资产投资于下半年取得了较大的正增长。总体来说，网上零售额驱动着快递端和仓储业的发展。

　　仓储业的融资端主要以权益融资为主，其中又以基金设立为重。受经济下滑以及地产债信用事件的影响，债权融资整体环境较差。

　　不过，疫情也催生大量的仓储需求，特别是处于长三角、大湾区等仓储用地稀缺的大城市，仓储资产是各路资本争相并购的标的。特别是那些前期资金比较紧张的企业仓储资产以及法拍资产，因为价格处于低点，均受到资本的青睐。

　　京东、ESR还有宝湾物流正准备将仓储资产推动上市，现有已上市的仓储REITs，也纷纷继续置入优质仓储资产。

　　如果说REITs是强推出来的极大利好政策，那么全年对仓储业的政策不断出台，则在税收和用地方面给了极大的支持。

　　仓储需求端，据国家统计局数据，2022年社零总额于6月份结束下滑，并于8月份实现总额的正增长，这与5月份以来全国各地的消费刺激措施有很大的关系。

　　但10月份全国多地疫情爆发，11月份疫情防控二十条出台，多地感染病例迅速增加，恐慌情绪和居家养病休息影响了消费意愿，社零总额出现下滑。随着感染高峰的结束，群体免疫逐渐形成，预计社零总额将于2023年一季度回归正增长。

　　疫情反而驱动着网上零售总额的正增长，虽然网上各零售形态均在10月份出现增幅下滑的现象，但在形势最为严峻的11月和12月，居家消费以及各大平台的促销也在一定程度上保住了网上零售总额的平稳增长。

　　运输端，国家统计局数据显示，2022年整体货运量呈现持续下滑的趋势，下滑幅度于6月份收缩，于10、11月份扩大。疫情防控是影响货运量下滑的主因，其次是整体经济形势在下滑，需求端不足，预计2023年初将得到缓解。

　　快递端，2022年，邮政行业寄递业务量累计同比增长2.7%。其中，快递业务量累计同比增长2.1%；邮政寄递服务业务量累计同比增长5.0%。受网上零售额增长的持续驱动，快递端于2022年实现了正增长。

　　投资端，据国家统计局数据，交通运输、仓储和邮政业民间固定资产投资累计增长于8月份走出下滑趋势，但在10月份达到最高峰，同比增长24.9%。这与国家的保供政策紧密相关。大量政策出台，包括土地端、金融端均给予了交通物流仓储业优惠，以完成保障民生的任务。

　　总的来说，2022年，需求端波动明显，运输端持续下滑，但网上零售额的增长促进快递业和仓储业的发展。

　　2022年，观点指数收录的物流仓储行业主要融资动作总规模约为1114.39亿元，其中，权益融资规模为1035.79亿元，债权融资规模为78.6亿元。权益融资中，基金发行11只，规模为971.51亿元；剩余的是股权融资、股票定增以及IPO。

　　基金发行中，仅普洛斯就发行了5只，规模约为320.56亿元。2022年普洛斯中国物流基金I正式退出，规模约15亿美元，其少数股东权益余额迅速回落，为了应对该不利影响，积极抢滩险资。

　　2022年至今，美元持续加息，人民币对美元有贬值压力，年内人民币兑美元已贬值8.64%，使得外资进入中国有一定的汇率风险；另外，物流地产行业也受到经济下滑的影响，租金收入有所波动。

　　国内资金像险资以及国外部分主权基金仍然看好中国市场，虽然总体募资越来越困难，但是夹缝中仍存在机会。

　　相对于权益融资来说，债权融资规模就显得小得多，这是仓储行业的特点。近两年信用事件频发，公司债券的期限在缩短，像普洛斯中国发行的债券期限正在缩短，这并不利于债务人进行长期性的投资。

　　因为仓储投入较大，回本时间较长，需要长钱来支撑。加上投资者对地产行业有阴影，对地产领域的债券可能需要有风险溢价，再叠加疫情对租金收入的影响。

　　总体来看，债权融资环境对债务人并不友好。除了少数大型仓储企业外，中小微仓储企业很难融到资金。

　　据物联云仓数据，2022年全年仓储需求面积较大，租金价格也较2021年有所上升，因城市仓储用地较为稀缺，所以全年的仓储资产并购也比较火热。位于长三角、大湾区和南方的一些省会城市的仓储资产颇受青睐，料较高的租金水平和丰富的客户资源，吸引了内地险资、港资和其他外资。

　　其中，内地险资与普洛斯合作收购苏宁易购的仓储资产，这是具有强劲资本募集实力的普洛斯打通资金方和缺钱的项目方的一次经典案例。其中，深圳福田保税仓迪辰仓储大厦也是因债权问题被抵押拍卖，最后被宝能捡漏。

　　而港资领展收购内地仓储资产是其在物流地产领域的初步尝试，收购之前资产组合中只有一个仓储项目。因为领展大部分资产集中在香港，资产类型上以购物中心为主，受疫情影响较大，收购内地仓储资产能够在一定程度上分散集中度过高带来的风险。

　　香港处于大湾区的核心区，在疫情防控放宽以及2023年年初通关后，消费、旅游等领域预计将迎来较大增长，普洛斯和华润资本均提前抢占香港仓储市场。

　　对于京东，在2022年国内电子商务市场持续增长的情况下，顺势吞并中国物流资产和德邦物流，极大地扩充了其仓储规模。

　　另外，跨境电商的发展也比较迅速，据海关数据显示，2022年我国跨境电商进出口（含B2B）总额为2.11万亿元，同比增长9.8%。其中，出口1.55万亿元，同比增长11.7%，进口0.56万亿元，同比增长4.9%。但海外仓的建设周期较长，京东便直接在国外收购仓储资产。

　　国务院办公厅发布的《十四五现代物流发展规划》提出，要将推动物流提质增效降本作为十四五时期物流发展的重点，明确提出到2025年，要将社会物流总费用与GDP的比率较2020年下降2个百分点左右。

　　要减少物流总费用，实现物流园的降本增效是关键。而仓储企业也正在利用数字科技，将物流园打造成智慧型的物流园，以实现降本增效的目的。

　　整个2022年，发生了多起物流科技领域的投融资事件，参与者不乏普洛斯、顺丰以及安博。可以看到，投融资事件主要集中在机器人、无人驾驶、网络以及系统平台领域。

　　而智慧物流园涉及到的技术较多且复杂，大型仓储企业正是通过这种参股或者控股物流科技公司的方式，来获取相关技术，以打造智慧物流科技园服务。

　　如果说打造智慧物流园的一个目的是降本增效，那么减少碳排放则是另一个目的。减少碳排放，不单是技术问题，还涉及到制度和文化，需要有顶层设计等多方面意识。

　　顺丰2021年发布业内首份碳目标后，2022年相继有多家仓储企业发布碳目标相关的。

　　如普洛斯在资本运作和建造运营方面具有较大的优势，所以倡导从园区的全生命周期入手。近5年来在科技方面累计投入超过900亿元的京东，更倾向于利用5G、物联网、人工智能等关键技术，针对不同类型的物流园区，打造不同的碳中和解决方案。万纬物流则是从ESG入手，在冷链领域的全生命周期实现碳中和。

　　目前内地仓储类公募REITs共有3只，总市值约123亿元，平均溢价率为42%左右，平均分派率约5.03%。

　　对比香港市场，以纯仓储类REITs顺丰房托来说，底层资产估值远高于基金总市值，溢价率和分派率均较低。据中报披露，顺丰房托的年化股息率为8%左右。

　　可以看到，单从资产溢价率来说，内地比较高，这也决定了内地仓储类REITs的股息率很难达到8%。

　　正是二级市场的高溢价率刺激了资本的神经，2022年9月份，中金普洛斯和红土盐田港开始扩募，前者拟置入重庆、青岛、江门等3地的3个物流园项目，购入成功后，中金普洛斯REIT的全国布局增加了两个新的经济区域，风险更加分散。后者将置入世纪物流园项目，同样是位于深圳的项目，处于盐田区明珠道综合保税区内。

　　同月，宝湾物流也宣布拟将天津、廊坊、南京、嘉兴4处仓储资产作为底层资产，进行公募REITs的申报工作。

　　年底，ESR宣布拟将旗下仓储资产进行上市，京东仓储资产REITs也正式获得受理，并于2023年初正式上市。

　　总的来说，内地仓储公募REITs发展如火如荼，这将给市场新项目带来增量资金。另外Pre-REITs也随之火爆，国内仓储企业与资方合作设立基金，收购仓储资产，待培育成熟后通过REITs退出，这也为仓储类公募REITs储备了大量优质项目。

　　而在香港，顺丰房托与顺丰控股下属运营物流仓储的子公司顺丰丰泰签订合约，前者将购入后者所持有的长沙物业全部股权，该次交易总金额约为人民币4.93亿元。

　　作为商业地产REITs的领展，也相继购入内地仓储资产。一方面，优化了香港REITs的投资组合，另一方面，港资活跃于内地仓储市场，也为众多仓储Pre-REITs提供了退出通道。

　　政策层面，2022年，国务院出台了《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，其中强调，要全面落实物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减半征收优惠政策。该政策一旦落实，将有效降低物流仓储企业的实际成本。

　　仓储用地方面，文件中提到：对纳入国家和省级示范的物流园区新增物流仓储用地给予重点保障。鼓励通过先租后让、租让结合等多种方式向物流企业供应土地。近年来，热点城市仓储用地供不应求，优质土地极其稀缺，若通过行政措施保障仓储用地的供应，或许能进一步缓解重点城市日益增长的仓储压力。

　　另外，中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，其中提到，要完善物流基础设施网络。统筹国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地、示范物流园区等布局建设；加快建设农产品产地仓储保鲜冷链物流设施，优化商贸物流设施网络。国家从顶层设计方面促进冷链物流的发展，这将对农产品、食品以及医药等行业产生深远的影响。

　　同时，国务院办公厅印发的《十四五现代物流发展规划》中提及，加快现代物流数字化、网络化、智慧化赋能，打造科技含量高、创新能力强的智慧物流新模式。目前，顶层设计在冷链和仓储数字化、智慧化方面均有所提及，观点指数认为，这两个领域将成为未来主要的投资和运营方向。